Het opzeggen van de huurovereenkomst van een woning
Als een huurder zich misdraagt, zal de eigenaar van de woning deze huurder liever kwijt dan rijk zijn. Juridisch gezien heeft de eigenaar drie manieren om dat te bereiken. Hij kan het contract ontbinden, opzeggen of beëindigen. De huurder van een woning geniet in het Nederlandse recht veel bescherming. Iemand mag niet zo maar op straat worden gezet. Daarom is het belangrijk dat de juiste route wordt gekozen, anders wordt het doel niet bereikt terwijl wel kosten zijn gemaakt.
Advies? Bel vandaag nog 06-27129900
Ontbinding: bij ernstige tekortkoming en altijd via de rechter
Elk contract kan worden ontbonden. Dat geldt dus ook voor een huurovereenkomst. In principe kan ontbinding van een contract ook buitengerechtelijk plaats vinden. De wet zegt echter dat dat voor ontbinding van een huurcontract van een woning tussenkomst van de rechter noodzakelijk is. De mogelijkheid tot ontbinding ontstaat alleen als een van de partijen tekort schiet in de nakoming van de verbintenis. Als een huurder bijvoorbeeld de huur niet betaalt, dan kan dat een reden zijn voor ontbinding. Daarbij geldt wel dat de tekortkoming in de nakoming zo ernstig moet zijn dat daardoor ontbinding wordt gerechtvaardigd. De rechter toetst dit criterium niet ambtshalve, dat gebeurt pas als dat door eiser of gedaagde naar voren wordt gebracht. Een huurachterstand van een maand is niet ernstig genoeg, de vuistregel is dat een rechter pas bij een huurachterstand van drie maanden tot ontbinding van het contract zal overgaan.
Opzegging: formaliteiten en alleen op bepaalde gronden
Een tweede mogelijkheid is opzegging. Een verschil met ontbinding is, dat bij opzegging rekening moet worden gehouden met een opzegtermijn. Bovendien kan opzegging alleen plaats vinden in bepaalde, strikt in de wet omschreven gevallen. Bijvoorbeeld als een huurder zich niet als een goed huurder gedraagt, dus bijvoorbeeld steeds overlast veroorzaakt voor andere huurders. Hier is wel een bewijsprobleem. Overlast is vaak een subjectief begrijp, dus het is raadzaam om bijvoorbeeld een proces-verbaal van de politie te hebben. Bij opzegging is het belangrijk om op de formaliteiten te letten. In principe is voor opzegging een aangetekende brief nodig, hoewel rechters met die eis de laatste jaren soepeler zijn omgegaan. Als iemand niet akkoord gaat met de opzegging, dan is het onvermijdelijk dat de verhuurder van een woning naar de rechter stapt. In de procedure bij de kantonrechter zal hij dan beëindiging van het huurcontract vragen.
Beëindiging: als huurder niet akkoord gaat met opzegging
Beëindiging is de derde mogelijkheid die een verhuurder heeft als hij een af wil van een lastige huurder. Die route komt alleen in beeld als een huurder niet heeft ingestemd met de opzegging. In die opzegging moet namelijk vermeld worden dat een huurder zes weken de tijd heeft om akkoord te gaan. Als de huurder niets van zich laat horen, geldt dat als niet akkoord gaan. De verhuurder kan dan de huurder dagvaarden en eisen dat de rechtbank de overeenkomst beëindigt. Dat kan bijvoorbeeld omdat de eigenaar de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Een rechter zal zo’n vordering alleen toewijzen als blijkt dat de huurder een andere woning kan vinden. In het centrum van Amsterdam is de beschikbaarheid van andere huurwoningen veel minder groot dan in Oost-Groningen, dat is een factor die van belang is. Als de huurovereenkomst een zogenaamde diplomatenclausule bevat, geldt dit alles weer niet. Dat is een speciaal contract met een beding waarin staat dat de woning na een bepaalde tijd moet worden ontruimd als de eigenaar daar zelf wil gaan wonen.
Tot zover de drie mogelijkheden om een einde te maken aan een huurcontract. Bovenstaande informatie is geschreven vanuit het perspectief van de verhuurder en uiteraard zeer onvolledig.
Vragen? Neem contact op met Van Dalen advocatuur. Stuur een e-mail
