Door de coronacrisis zit een hotel zonder gasten en dus zonder inkomsten. Moet dan toch de volledige huur worden betaald?
Hotel W in Spuistraat
Het ligt voor de hand het financiële nadeel onderling te verdelen.
Palace Hotel huurt met ingang van 6 oktober 2017 van Deka twee panden aan de Spuistraat in Amsterdam. Palace Hotel exploiteert daarin het W Hotel, drie restaurants, een winkelruimte en een nachtclub. Het betaalt een huur van € 580.255,00 exclusief btw per maand, te vermeerderen met een percentage van de omzet. In de algemene bepalingen staat dat Palace Hotel geen recht heeft op enige opschorting, korting, aftrek of verrekening.
Sluiting door corona
In verband met het coronavirus zijn de restaurants in het gehuurde van 15 maart tot en met 31 mei 2020 op last van de overheid gesloten geweest. Het W Hotel is wegens de wegvallende omzet op 18 maart 2020 door Palace Hotel zelf gesloten. Palace Hotel heeft sinds 1 april 2020 geen huur meer betaald. In dit kort geding vordert Palace Hotel de huurprijs over de periode 12 maart tot en met 15 juni 2020 te verlagen met 100% en over de periode 16 juni tot en met 31 december 2020 te verlagen met 75%.
Onvoorziene omstandigheid
De rechter oordeelt als volgt. De coronacrisis moet, gelet op de omvang daarvan en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de overeenkomst verdisconteerd en mochten dat redelijkerwijs over en weer ook niet denken. De sluiting van het W hotel was een redelijke beslissing. De bezetting was van de ene op de andere dag teruggelopen naar nul en het was niet verantwoord om kosten te maken om operationeel te blijven zonder dat daar omzet tegenover stond. Onder deze omstandigheden mag Deka naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verwachten.
Lees ook: Gebreken leiden tot huurkorting van 10%
Grote spelers
Palace Hotel maakt deel uit van een internationale groep. Verhuurder Deka is een wereldwijde belegger die voor vele miljarden vastgoed in eigendom heeft. Het komt erop neer dat beide partijen grote spelers zijn. In zoverre houden zij elkaar in evenwicht. Het gaat hier niet om teruglopende bezoekersaantallen vanwege veranderde marktomstandigheden, maar om het vrijwel geheel wegvallen van het bezoekersaanbod vanwege de coronacrisis. Dat zijn geen omstandigheden die voor rekening van Palace Hotel komen en valt niet meer onder ondernemersrisico. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de meeste gasten van W Hotel zakenmensen uit de Verenigde Staten zijn.
Pijn wordt verdeeld
Omdat geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt, ligt het voor de hand het financiële nadeel onderling te verdelen. In dit kort geding kan uiteraard alleen een voorlopige voorziening worden getroffen. Die beperkt de rechtbank tot een opschorting van de verplichting om huur te betalen. Het is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat Deka over het tweede kwartaal geen aanspraak mag maken op meer dan 50% van de huur, over het derde kwartaal niet op meer dan 60% en over het vierde kwartaal niet op meer dan 75%. In zoverre worden de verplichtingen van Palace Hotel dan ook opgeschort. Of en in hoeverre van dit uitstel afstel komt, is aan de bodemrechter. Die procedure moet Palace Hotel wel binnen een maand beginnen.
Vragen? Bel 06-27129900
Bron: ECLI:NL:RBAMS:2020:3494