Geen opzegging want verkeerde adres (Huurrecht)

Het opzeggen van een huurcontract moet gebeuren per aangetekende brief aan het adres van verhuurster. Daarom heeft een huurster een brief per aangetekende post verstuurd naar dat adres. Dan blijkt dat de brief nooit is aangekomen. Wat nu?

Opzegging als onbestelbaar geretourneerd

De huurster SNS Bank heeft de opzegging op 11 mei 2015 verstuurd. Deze is vervolgens door PostNL aangeboden aan verhuurster Rodamco, maar de brief is als onbestelbaar geretourneerd. Daarna is de brief in het ongerede geraakt. Pas na 31 oktober 2015 (de uiterste opzegdatum) ontdekte SNS dat de brief Rodamco nooit bereikt had.

Advies? Bel vandaag nog 06-27129900

SNS: schuld van Rodamco

De kantonrechter oordeelt dat huurster de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd. Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Dit is de ontvangsttheorie. Deze hoofdregel geldt niet als de verklaring de geadresseerde niet heeft bereikt als gevolg van eigen handelen van de geadresseerde. SNS stelt dat die uitzondering van toepassing is omdat Rodamco geen adreswijziging had doorgegeven. De rechter gaat daarin niet mee.

Bij betwisting van de ontvangst van een verklaring is verzender aan zet. Hij moet bewijzen dat hij de verklaring heeft gezonden naar het adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde daar kon worden bereikt en dat de verklaring daar is aangekomen.

Vast staat dat de brief niet is aangekomen. Normaal gesproken zou nog gezegd kunnen worden dat huurster mocht aannemen dat verhuurster op het adres in Amsterdam ZO was gevestigd. Maar de brief is geretourneerd en vervolgens zoek geraakt. Zou dit laatste niet zijn gebeurd, dan zou duidelijk zijn geworden dat de brief verhuurster niet had bereikt. Dan had huurster nog tijdig, eventueel na controle van het juiste adres, op een goede manier de opzegging kunnen doen.

Gevraagd om ontvangstbevestiging die niet kwam

De rechter weegt mee dat huurster in de brief verzoekt om een schriftelijke ontvangstbevestiging. Toen huurster niet binnen redelijke termijn na 11 mei 2015 een bevestiging had ontvangen, had het op haar weg gelegen bij verhuurster te informeren naar de juiste ontvangst van de brief. Gelet op de verzendingsdatum en de uiterste opzegdatum was er voor huurster alle gelegenheid de onzekerheid over de ontvangst door het uitblijven van een ontvangstbevestiging tijdig te herstellen.

Dat huurster eerst in december 2015 op de opzegging terug is gekomen, komt onder deze omstandigheden voor haar risico. De huurovereenkomst is niet rechtsgeldig per 31 oktober 2016 opgezegd en loopt in beginsel door tot en met 31 oktober 2021.

Les voor de praktijk

Een beetje oplettendheid kan veel ellende voorkomen. Zeg tijdig op, check of het adres nog klopt en bel als u niet snel een ontvangstbevestiging krijgt.

Bron: ECLI:NL:RBDHA:2016:16736

Meer informatie? Neem contact op met Van Dalen advocatuur.
Stuur een e-mail