In het huurcontract staat de contractuele bestemming van een pand vermeld. Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMAS:2017:2374) oordeelde over de vraag of ontbinding en ontruiming volgens het huurrecht is gerechtvaardigd als een tabakszaak opeens verandert in een souvenirwinkel.
Ontbinding huurovereenkomst geëist
Een winkelier huurt een pand in Amsterdam. In het contract staat dat hij hierin een tabakszaak zal exploiteren. Omdat de zaken niet goed gaan, stapt de huurder na enige jaren over op de verkoop van souvenirs. De eigenaar van het pand heeft daarvoor geen toestemming gegeven. De eigenaar vordert daarom bij de rechtbank ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder meent dat sprake is van achterstallig onderhoud. Dat rechtvaardigt volgens hem een vermindering van de huurprijs met 20%.
De rechtbank oordeelt als volgt. Beide partijen hebben foto’s in geding gebracht waaruit blijkt dat naast sigaretten en aanstekers allerlei koopwaar wordt aangeboden die niet valt onder de definitie ‘tabak- en rokersbenodigdheden’. Zo kunnen toeristen en andere passanten hier maskers, snoep, frisdrank, kleding, schoeisel, zonnebrillen en allerlei andere souvenirs kopen. De winkelier heeft bovendien de eerste verdieping van het gehuurde als woonruimte in gebruik, hoewel daarop dezelfde contractuele bestemming als de begane grond rust.
Deze feiten kunnen reden zijn voor ontbinding. Het betoog van gedaagde dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet kunnen rechtvaardigen, volgt de kantonrechter niet. Anders dan de winkelier aanvoert is het geen feit van algemene bekendheid dat in een winkel waar tabaks- en rookartikelen worden verkocht in de huidige tijd tevens snoep, kranten, tijdschriften en souvenirs worden verkocht. Dat dit mogelijk veelal gebeurt, maakt dit niet een feit algemene bekendheid en evenmin dat dit telkens het geval is.
Wel gebreken die korting rechtvaardigen
Zoals gezegd had de huurder een tegeneis ingediend in verband met het slechte onderhoud. Dat is de zogenaamde eis in reconventie. Hierover oordeelt de rechtbank als volgt. Voorop staat dat de verhuurder verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Verzuim is niet vereist. Het verweer van verhuurder dat hij niet bekend is met de gebreken, voor zover die al voor zijn rekening komen, wordt gepasseerd. Hij heeft onvoldoende weersproken dat hij een brief daarover heeft ontvangen. Daar komt bij dat de eigenaar van het pand middels de conclusie van antwoord bekend is geraakt met de gestelde gebreken. Aan het vereiste verzoek om de gebreken te verhelpen is voldaan.
De rechtbank bekijkt vervolgens welke gebreken voor rekening van verhuurder komen en welke gebreken huurder zelf had moeten herstellen. Dat doet de rechter aan de hand van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Zijn conclusie luidt als volgt. De winkelier ondervindt een substantiële vermindering van het huurgenot als gevolg van gebreken waarvan herstel voor rekening van de eigenaar komt. De genotsvermindering en de daaraan evenredige huurprijsvermindering wordt in redelijkheid vastgesteld op 10%, dus minder dan de 20% die was geëist. Die vermindering gaat in op de dag dat verhuurder de brief hierover ontving en loopt door tot de dag van de ontruiming.
Het vonnis is daarom als volgt. De rechtbank ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt de winkelier tot ontruiming van het pand. De laatste maanden geldt een huurprijs die met 10% is verlaagd.
