Wie verminderd huurgenot heeft, kan de verhuurder in gebreke stellen en schadevergoeding eisen. Over de eisen die in het huurrecht worden gesteld aan zo’n ingebrekestelling, deed het Gerechtshof Amsterdam onlangs een interessante uitspraak.
Verbouwing begint
Onder deze omstandigheden was een ingebrekestelling niet nodig om het verzuim te doen intreden.
Profhire, een bedrijf dat opleidingen en trainingen verzorgt, heeft in een bedrijfspand een ruimte gehuurd. De huur is door de verhuurder opgezegd per eind mei 2013, maar al in februari begint de verhuurder met een verbouwing waarbij onder andere de keuken wordt verwijderd. De huurder protesteert direct per brief en beticht de verhuurder van wanprestatie. Dat maakt weinig indruk. De verhuurder gaat door met verbouwen waardoor de huurder zich gedwongen voelt het pand te verlaten voordat het huurcontract is afgelopen. Hierdoor lijdt Profhire schade die het vergoed wil hebben van de verhuurder.
De vraag is of de verhuurder aansprakelijk is voor de geleden schade, die is begroot op € 189.000. In ieder geval diende, volgens Profhire, het rustig huurgenot te worden verschaft waarop Profhire volgens het contract recht had. Volgens de verhuurder is de huurder echter niet gedwongen het gehuurde voortijdig te verlaten. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat de huurder de verhuurder niet op de juiste wijze in gebreke zou hebben gesteld. De brief uit februari 2013 is niet gevolgd door een sommatie en dat had wel gemoeten volgens de kantonrechter. Het trainingsbedrijf legt zich hier niet bij neer en gaat in hoger beroep.
Lees ook: Gebreken leiden tot huurkorting van 10%
Op juiste wijze?
Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat Profhire de verhuurder na de brief van 15 februari 2013 niet (nogmaals) formeel in gebreke behoefde te stellen. Uit de mededelingen van verhuurder mocht Profhire immers afleiden dat verhuurder niet voornemens was Profhire overeenkomstig de huurovereenkomst nog in de gelegenheid te stellen in de door haar gehuurde ruimtes cursussen en trainingen te geven. Niettegenstaande het feit dat Profhire in elk geval ook de opslagruimte en de simulatorruimte huurde, werd zij zelfs door verhuurder op 20 februari 2013 gesommeerd de daarin opgeslagen zaken te verwijderen. Onder deze omstandigheden was ingevolge artikel 6:83 aanhef en onder c BW een ingebrekestelling niet nodig om het verzuim van verhuurder te doen intreden.
Het hoger beroep slaagt daarom en het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd. Ondanks de overwinning met betrekking tot de ingebrekestelling loopt de zaak voor Profhire niet helemaal goed af. Van de gevorderde € 189.000 schadevergoeding wordt namelijk slechts € 16.000 toegewezen, onder andere omdat Profhire kosten had opgevoerd die het ook had moeten maken als de verhuurder wel het rustig huurgenot had verschaft.
Les voor de praktijk
Wat is de les die hieruit getrokken kan worden? Ten eerste: zorg altijd voor een goede ingebrekestelling en sommatie, dan zit u in ieder geval goed. Ten tweede: als u dat hebt nagelaten, hoeft dat niet fataal te zijn. Als u namelijk uit een mededeling van de schuldenaar kunt afleiden dat een sommatie eigenlijk zinloos is, bent u niet verplicht om die te versturen.
Bron: ECLI:NL:GHAMS:2016:4019
Meer informatie? Neem contact op met Van Dalen advocatuur.
Stuur een e-mail