Huurders genieten sterke bescherming volgens het huurrecht. Ontruiming van een bedrijfsruimte gaat dan niet zo simpel. Maar soms is het niet duidelijk: is dit wel een huurcontract of niet?
Mooi voorbeeld hiervan is een recente uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2017:405).
Cateringdiensten op een kasteel
Een bedrijf verzorgt cateringdiensten voor het Ministerie van Economische Zaken op een kasteel. Dat op basis van een overeenkomst uit 2003. Die locatie is in gebruik voor ontvangsten en congressen. In 2012 beëindigt het ministerie de overeenkomst en sommeert het bedrijf om het kasteel te ontruimen. Eerst weigert de cateraar dat maar in kort geding beslist de rechtbank dat de locatie ontruimd moet worden. Dan vordert het bedrijf een verklaring voor recht. De ontruiming zou onrechtmatig zijn omdat het bedrijf recht had op huurbescherming. Rechtbank en Hof wijzen die vordering af. Thans is het woord aan de Hoge Raad.
Lees ook de algemene informatie over huurrecht >>
Overeenkomst die niet splitsbaar was
Het gerechtshof oordeelde dat de overeenkomst een gemengde overeenkomst was. Die voldeed namelijk aan de omschrijving van twee bijzondere overeenkomsten. Te weten de overeenkomst van opdracht (verzorgen van cateringactiviteiten) en de overeenkomst van huur (de huur/exploitatie van het kasteelrestaurant, keuken en terras). De overeenkomst was niet te splitsen in twee afzonderlijke overeenkomsten. Het hof was van mening dat het verlenen van cateringdiensten zodanig centraal stond dat het huurelement daaraan ondergeschikt was. Geen huurbescherming dus.
Cassatie omdat verkeerde redenering is gevolgd
Het cateringbedrijf gaat in cassatie met het volgende argument. Het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door eerst te onderzoeken of de overeenkomst kan worden gesplitst en vervolgens te onderzoeken of één van de twee met elkaar samenhangende overeenkomsten prevaleert. Volgens art. 6:215 BW geldt het cumulatiestelsel. Voor de toepassing daarvan is niet van belang of de overeenkomst kan worden gesplitst. Dat beginsel betekent dat bij gemengde overeenkomsten de bepalingen van beide soorten contracten geldig zijn, dus cumuleren. Tenzij de aard van de rechtsverhouding zich daartegen verzet. Kortom, aldus het bedrijf: ook al ging de overeenkomst vooral over catering, dat wil niet zeggen dat geen recht bestond op huurbescherming.
Onderzoek van parlementaire geschiedenis
De Hoge Raad duikt in de wetsgeschiedenis en citeert uit de behandeling van artikel 6:215 BW in het parlement. Bovendien wordt de parlementaire geschiedenis van het nieuwe huurrecht onderzocht. Ook bij de wijziging van het huurrecht is onder ogen gezien dat sprake kan zijn van een gemengde overeenkomst die mede elementen van huur bevat waarvoor dwingendrechtelijke regels gelden. Tenslotte kijkt de Hoge Raad naar het oude huurrecht zoals dat tot 2003 gold. Hiernaar had het cateringbedrijf in cassatie namelijk verwezen.
Uit de bestudering van de geschiedenis trekt de Hoge Raad vervolgens de conclusie dat het gerechtshof de juiste aanpak heeft gehanteerd door te onderzoeken of de overeenkomst te splitsen was. De Hoge Raad schrijft over het eindoordeel van het Hof: “Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is toereikend gemotiveerd.”
Het cassatieberoep wordt verworpen. De cateraar heeft geen recht op schadevergoeding maar moet wel de proceskosten van de wederpartij betalen.
Gemengde overeenkomsten komen vaak voor, vaker dan u denkt. Denk aan een dienstwoning. Is dan het arbeidsrecht van toepassing of het huurrecht? In die gevallen is het belangrijk om goed advies in te winnen.
Meer informatie? Neem dan contact op met Van Dalen advocatuur.