Iemand die geluidsoverlast veroorzaakt, gedraagt zich niet als een goed huurder. Dat is een reden om het huurcontract te laten ontbinden. Maar ja, bewijs dat maar eens…
Saxofonist als buurman
Iemand huurt sinds 2012 een woning van Parteon. De man heeft als hobby saxofoon spelen. Tussen september 2016 en februari 2017 hebben drie omwonenden in totaal 19 klachten ingediend over geluidsoverlast, waaronder 15 klachten van dezelfde persoon. Ook zou de huurder zijn huis gebruiken als bedrijfsruimte en niet meewerken aan een inspectie van de woning, nodig wegens een lekkage.
Al eerder kort geding
Parteon vorderde in 2017 in een procedure bij de kantonrechter om gedaagde bij wijze van voorlopige voorziening te veroordelen de woning te ontruimen. Bij vonnis van 24 mei 2017 wees de kantonrechter deze vordering af. Ondanks dit verloren kort geding wenst Parteon thans de huurovereenkomst te ontbinden. Dit is dus de bodemzaak. In deze bodemzaak oordeelt de rechter als volgt.
Vragen? Bel 06-27129900
Ontbinding, tenzij…
Parteon heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 6:265 BW. Dit artikel zegt dat iedere tekortkoming de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ingevolge ECLI:NL:HR:2018:1810 moet de “tenzij-bepaling” aldus worden uitgelegd dat ontbinding van een overeenkomst eerst dán gerechtvaardigd is indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die van voldoende gewicht is.
De meldingen over geluidsoverlast gaan vooral over de periode september 2016 tot en met maart 2017. Die heeft gedaagde betwist door vier verklaringen, afkomstig van zijn zus en van drie buren, die er op neerkomen dat er helemaal geen sprake was van overlast. Al met al heeft Parteon onvoldoende aangetoond dat sprake is (geweest) van structurele en ernstige geluidsoverlast door gedaagde. Dat in het verleden enkele omwonenden geluidsoverlast hebben ervaren, is hiertoe onvoldoende. Daarom kan niet worden geoordeeld dat gedaagde zich niet als goed huurder heeft gedragen.
Andere tekortkomingen
Ten aanzien van het bedrijfsmatige gebruik van de woning wordt als volgt overwogen. Gedaagde heeft erkend dat hij tussen 2012 en 2015 een reparatiebedrijf aan huis had. Daarmee handelde hij in strijd met de algemene voorwaarden. De kantonrechter acht deze tekortkoming in het verleden echter van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. In een ander opzicht gedraagt de man zich wel als een slecht huurder: hij weigert zijn medewerking aan een inspectie van de woning. Dat is vreemd omdat hij zelf een lekkage heeft gemeld. Parteon heeft belang bij een inspectie , want Parteon is verplicht om de woning goed te onderhouden.
Conclusie
De huurovereenkomst blijft in stand. De saxofonist mag daar blijven wonen. Wel moet hij “gehengen en gedogen”(zoals dat zo fraai het in juridisch jargon) dat Parteon de woning bezoekt en eventueel herstelwerk verricht. Zo niet, dan moet hij een dwangsom betalen.
