De huur van woonruimte kan worden opgezegd als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuw contract. Wanneer is een aanbod redelijk volgens het huurrecht? Over die vraag boog zich de rechtbank Midden-Nederland.
Kamerbewoner met onderneming
Iemand bewoont sinds 2011 een kamer in een woning die drie jaar later in andere handen komt. De nieuwe eigenaar en de kamerbewoonster, die freelancer is, maken kennis met elkaar. De eigenaar wil de huurovereenkomst wijzigen met het oog op de ondernemingsactiviteiten van de kamerbewoonster. Het voorstel luidt om een bepaling aan het contract toe te voegen die luidt: “Huurder zal geen activiteiten van de eenmanszaak uitvoeren in het gehuurde.” De freelancer gaat daarmee niet akkoord, waarna de eigenaar de huur opzegt. De eigenaar valt onder meer over het feit dat de onderneming bij de Kamer van Koophandel is ingeschreven zonder zijn voorafgaande toestemming.
Advies?Bel vandaag nog 06-27129900
Gronden in de wet
Omdat de freelancer zich niet neerlegt bij de opzegging, komt de zaak bij de kantonrechter. Die kan een huurovereenkomst beëindigen als daarvoor een goede reden bestaat. Die mogelijke redenen, of juridischer gezegd: gronden, staan in de wet genoemd. Het is niet mogelijk om een huurcontract te beëindigen op andere gronden dan die in de wet worden genoemd. Een rechter zal om te beginnen onderzoeken of aan de formaliteiten rond opzegging is voldaan en daarna of er inderdaad sprake is van een wettelijke grond.
De eigenaar verwijt de freelancer dat zij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. De kantonrechter oordeelt als volgt. Ter zitting is gebleken dat de activiteiten van de freelancer op de kamer beperkt blijven tot het versturen van zakelijke e-mails en het ontvangen van post op dat adres. De eigenaar van de woning erkent dat ook. Daarmee vallen die bedrijfsactiviteiten binnen het in de huurovereenkomst beschreven gebruik. Ook als zakelijke post wordt ontvangen en als zakelijke e-mails worden verstuurd en ontvangen is nog steeds sprake van ‘wonen’ in de zin van die huurovereenkomst.
Dat de freelancer haar eenmanszaak bij de Kamer van Koophandel heeft ingeschreven is daarbij niet van belang. Er bestond ook geen verplichting om die inschrijving te melden tijdens het kennismakingsgesprek. De vrees dat het bedrijf zich in de toekomst zal uitbreiden vanuit de woonruimte kan ook niet tot een andere uitkomst leiden. Uit het voorgaande volgt dat het voorstel om de huurovereenkomst te wijzigen naar aanleiding van de inschrijving bij de Kamer van koophandel geen redelijk aanbod is. Volgens het contract is het al niet toegestaan om vanuit de kamer een bedrijf te voeren dat verder gaat dan het gebruik van het gehuurde als woonruimte. De rechter wijst de vorderingen tot beëindiging en ontruiming af.
Opzeggen lastig
Opnieuw blijkt dat het opzeggen van een huurovereenkomst niet gemakkelijk is. De uitkomst is vaak afhankelijk van feiten en omstandigheden die per geval verschillen. Een advocaat kan uiteraard geen garanties geven over de uitkomst van een procedure. Wel zal hij de procesrisico’s in kaart brengen: wat zijn de kosten, hoe lang gaat het duren en hoe groot is de kans op succes? Niet alleen bestudering van de wet, maar ook van vakliteratuur en van relevante jurisprudentie is daarbij van essentieel belang.
Iemand bewoont sinds 2011 een kamer in een woning die drie jaar later in andere handen komt. De nieuwe eigenaar en de kamerbewoonster, die freelancer is, maken kennis met elkaar.