In een huurcontract of de algemene bepalingen is bijna altijd een boetebeding opgenomen. Een huurder moet soms een boete betalen als hij de bepalingen overtreedt. De vraag is vaak of een dergelijk beding wel geldig is, zie bijvoorbeeld een recent vonnis van de rechter in Rotterdam.
Huurder krijgt boete omdat schutting is omgevallen
Iemand huurt sinds 1990 een woning van Woonbron in Rotterdam. Als zijn schutting is omgevallen, verzoekt Woonbron hem de schutting recht te zetten. Ook krijgt hij op grond van de huurvoorwaarden een boete van € 50. De huurder weigert die boete te betalen, waarna hij voor de rechter wordt gedaagd. Inmiddels heeft de man een nieuwe schutting laten plaatsen, die hij al had besteld voordat hij de factuur met de boete had ontvangen.
Lees ook de algemene informatie over huurrecht >>
De stellingen van partijen zijn als volgt. Woonbron voert een strikt beleid om verloedering van de tuinen te voorkomen. Omdat de man de schutting niet heeft hersteld is hij de boete verschuldigd. De huurder zegt dat hij de schutting zo snel mogelijk heeft vervangen. Het verwijderen en laten afvoeren van de oude schutting kostte tijd. Hij meent de boete niet verschuldigd te zijn, omdat hij adequaat heeft gereageerd toen zijn schutting was omgewaaid. Van een overtreding van de huurvoorwaarden kan geen sprake zijn.
Rechter: erfafscheiding is niet verplicht
De kantonrechter oordeelt als volgt. Op grond van het Besluit kleine herstellingen is een huurder gehouden om het kleine dagelijkse onderhoud zelf uit te voeren. Daaronder valt ook de tuin. Dat Woonbron een dwangmiddel wil hebben om huurders te bewegen tot goed onderhoud, is begrijpelijk. Het is echter de vraag of Woonbron deze bevoegdheid naar behoren heeft ingezet en of de huurder de boete wel verschuldigd is. Om te beginnen staat nergens in de wet of in het huurcontract dat het plaatsen van een erfafscheiding verplicht is. Het is aannemelijk dat huurder enige tijd nodig had om de oude schutting te verwijderen. Die moest in stukken worden gezaagd, anders zou de stadsreiniging het hout niet meenemen. Een boete is dan niet redelijk. Alleen al om die reden wijst de rechter de vordering af.
…maar er is nog iets anders
Maar er is meer. De kantonrechter dient ambtshalve te beoordelen of een boetebeding oneerlijk is, wanneer sprake is van een boetebeding in de relatie tussen een professionele partij en een consument. Uit het contract blijkt dat boete maximaal € 50 per dag is, zonder dat daaraan een maximum is verbonden. Dit betekent dat maandelijks een boete van ongeveer € 1.500 kan worden verbeurd voor elke denkbare overtreding. De huurprijs van de woning is minder dan € 600 per maand. Omdat de boete niet is gemaximeerd en omdat de boete een algemeen karakter heeft, oordeelt de kantonrechter dat het beding oneerlijk is en daarom nietig.
Door Woonbron is nog aangevoerd dat het boetebeding door haar gematigd is omdat slechts een boete van € 50 wordt gevraagd voor de gehele duur van de overtreding. De kantonrechter oordeelt dat deze matiging door Woonbron niet betekent dat het beding niet meer nietig is. Het gaat erom of het beding, ongeacht de wijze waarop het wordt toegepast, oneerlijk is. Als het beding oneerlijk is, dan moet het gehele beding buiten toepassing worden gelaten en kan er geen matiging plaatsvinden. Dit heeft het Hof van Justitite van de Europese Unie bepaald in het zogenaamde Jahani-arrest uit 2011.
Kortom: de huurder hoeft de boete niet te betalen. Al eerder schreef ik in dit blog over een boetebeding, toen ging het echter over een overeenkomst tussen twee professionele partijen.
Meer informatie? Neem contact op met Van Dalen advocatuur.
Stuur een e-mail