Verhuurders die meer dan tien sociale huurwoningen verhuren, betalen belasting over de waarde van de woningen. Over deze verhuurderheffing heeft de rechtbank Gelderland vorige maand een interessante uitspraak gedaan.
Hofjeswoningen met lage huren
Eiseres is de beheerder van een hofje. Doel van de stichting is het verstrekken van woonruimte tegen een geringe vergoeding aan de meest behoeftige groepen van onze samenleving. Het gaat om 24 woningen met een huur van maximaal € 366 per maand. De stichting moet jaarlijks ongeveer € 9.000 verhuurderheffing betalen. De stichting meent dat deze heffing in strijd is met het recht op het ongestoorde genot van eigendom, zoals vastgelegd in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Ook doet zij een beroep op het gelijkheidsbeginsel, op grond waarvan het maken van onderscheid verboden is. De rechtbank wordt gevraagd om de belastingheffing terug te draaien, waarmee de fiscus het uiteraard niet eens is.
Lees ook de algemene informatie over belastingrecht >>
Inbreuk op fundamenteel recht?
Een inbreuk op het recht op het ongestoorde genot van eigendom is toegestaan. Belastingen zijn daar een goed voorbeeld van. Maar er moet dan wel een redelijke verhouding zijn tussen het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten. De wetgever heeft een ruime beoordelingsvrijheid, anders zou een overheid nooit belasting kunnen heffen. Eiseres voert aan dat de verhuurderheffing in de eerste plaats bedoeld is voor woningcorporaties en vastgoedbeleggers. De stichting heeft echter een heel andere doelstelling en bovendien kan zij nooit panden verkopen om de begroting sluitend te krijgen. Om die heffing te kunnen betalen zal de stichting haar doelstelling moeten verlaten, waardoor zij onevenredig zwaar wordt getroffen. Ook is zij van mening dat dat haar situatie zo bijzonder is dat een gelijke behandeling met andere belastingplichtigen leidt tot ongeoorloofde discriminatie.
Positie die uitzondering rechtvaardigt
De rechtbank vindt de positie van de stichting inderdaad bijzonder. Sloop of commerciële verhuur van de woningen is niet mogelijk. Hierdoor is de financiële speelruimte van de stichting, die ook nauwelijks winst maakt, beperkt. Een extra last als gevolg van de verhuurderheffing zal dan ook terugverdiend moeten worden om de exploitatie op de lange duur te kunnen waarborgen. Die heffing is een aanzienlijke last. Relatief gezien ligt de last voor de stichting boven het landelijke gemiddelde. Door de heffing ontstaat een structurele verliessituatie voor eiseres waardoor de exploitatie in gevaar komt.
De alternatieven die de fiscus voorstelt overtuigen de rechtbank niet. Zo vindt de belastingdienst dat de stichting minder aan onderhoud kan uitgeven of de huren kan verhogen. De rechtbank vindt dat geen uitvoerbare oplossingen en concludeert dat de regeling voor de stichting een individuele en buitensporige last is. Op grond daarvan luidt het eindoordeel dat eiseres ten onrechte in de heffing is betrokken. Het beroep is gegrond en de verschuldigde belasting wordt verminderd tot nihil.
Lex dura, sed lex…. de wet is hard maar het is de wet. Dat gaat niet altijd op. In dit geval is de wet duidelijk maar maakt de rechter toch een uitzondering. Daarbij speelt Europees recht een belangrijke rol. Het loont dus misschien om in een rechtszaak niet alleen naar de Nederlandse wetgeving te kijken. Soms bieden Europese verdragen een kans op succes. Overigens is de verhuurderheffing niet per definitie een buitensporige en dus onaanvaardbare last. In een andere zaak luidde de conclusie dat de heffing wel acceptabel is. Veel hangt af van de omstandigheden van het geval.
Meer informatie? Neem contact op met Van Dalen advocatuur.
Stuur een e-mail