Meer dan normaal actief vermogensbeheer (Belastingrecht)

De Hoge Raad bevestigde onlangs een uitspraak van Hof Den Haag over de grens tussen box 1- en box 3-inkomen. De vraag was: ging de exploitatie van onroerende zaken het normaal, actief vermogensbeheer te boven?

Circa 40 appartementen en slecht onderhoud

Belanghebbende exploiteert onroerende zaken. In de jaren 2001-2007 heeft hij aanvankelijk zestig en later circa dertig tot veertig appartementen in eigendom. Hij heeft diverse panden gekocht ter zake waarvan de gemeente bij aanschrijving de verplichting oplegde achterstallig onderhoud te doen uitvoeren. In hoger beroep is in geschil of de inkomsten uit onroerende zaken terecht zijn aangemerkt als winst uit onderneming. De rechtbank had geoordeeld dat de resultaten behaald met de exploitatie van onroerende zaken inderdaad winst uit onderneming vormen, zoals de Belastingdienst stelt.

Vragen? Bel 06-27129900

Lees ook de algemene informatie over belastingrecht >>

Grens niet altijd duidelijk, wel van groot belang

De fiscale kwalificatie van vastgoedexploitatie is van groot belang voor de praktijk. Dit vraagstuk speelt een rol in de inkomstenbelasting (box 1 versus box 3), de vennootschapsbelasting en bij de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten op de verkrijging van aandelen in vastgoedvennootschappen. Met name ten aanzien van laatstgenoemde situaties is de afgelopen periode veel rechtspraak verschenen.

In deze casus is sprake van een vastgoedexploitant die in de jaren 2005, 2006 en 2007 de inkomsten uit onroerende zaken heeft verantwoord in box 3. Volgens de inspecteur dienen de inkomsten echter te worden belast in box 1 als winst uit onderneming. Dat is een groot verschil. In box 1 betaalt iemand maximaal 52% over de winst bij verkoop, in box 3 is die winst onbelast. In box 3 bent u wel 1,2% belasting verschuldigd over de waarde van de bezittingen. Volgens de wet is normaal, actief vermogensbeheer box 3 maar alles wat meer dan dat is valt in box 1. De vraag is dan: waar ligt de grens?

Opsomming van relevante factoren

Het hof sluit zich aan bij het standpunt van de inspecteur en de rechtbank dat sprake is van winst uit onderneming. De rechtbank oordeelde dat reeds sprake is van een onderneming vanwege het door de inspecteur geleverde bewijs dat er onroerende zaken zijn gekocht en verkocht, dat onroerende zaken zijn gerenoveerd, leningovereenkomsten werden aangegaan, veel huurcontracten werden gesloten, met de talrijke huurders contacten werden onderhouden en veel huurontvangsten plaatsvonden, en dat deze activiteiten al gedurende meerdere jaren plaatsvonden.

Het hof noemt in aanvulling op de rechtbank de volgende omstandigheden ter onderbouwing van het oordeel dat sprake is van een onderneming:
– het welbewust aankopen van panden ter zake waarvan sprake is van achterstallig onderhoud (in verband waarmee door de gemeente in diverse gevallen aanschrijvingen zijn uitgevaardigd);
– het verrichten van het achterstallige en deels verplichte onderhoud, teneinde hogere huren te kunnen berekenen dan wel verkoopwinsten te kunnen behalen;
– het financieren van de onroerende zaken met geleend geld en het zelf afsluiten van de betreffende leningen;
– het in eigen beheer uitvoeren van het opknappen dan wel renoveren van de onroerende zaken;
– het innen van de huren.

Bovenstaande geeft een goede opsomming van de relevante factoren. Binnen box 1 kan nog onderscheid worden gemaakt tussen een onderneming en een werkzaamheid, maar daarover een andere keer.

Bron: ECLI:NL:GHDHA:2016:2627

Meer informatie? Neem dan contact op met Van Dalen advocatuur.